中国储能网讯：近日，2025 年《基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 项目行业范围清单》正式落地，明确将储能设施明确纳入REITs 申报范畴。
《清单》的发布意味着我国REITs市场已从初期机制建立阶段，全面迈入“扩规模、提质量、强服务”的常态化发展新阶段，也为储能产业与资本市场搭建起高效对接的桥梁。
作为新型电力系统的核心支撑，储能设施兼具基础设施属性与绿色发展价值，其纳入REITs 既释放出盘活资产、拓宽融资的多重红利，也面临着收益稳定、合规标准等方面的刚性门槛。
图为AI生成
REITs的前世今生
REITs全称为Real Estate Investment Trusts，是指“不动产投资信托基金”，以发行收益凭证的方式募集投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产领域的投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者，是实现不动产证券化的重要手段。
根据资金投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型；根据资金募集与流通方式不同，可以分为私募和公募两种形式；根据组织形式不同，可以分为公司型和信托型两类。
REITs制度最大的优势在于不低于90%的强制分红，另外具有收益稳健，专业化管理等特点，主要投资于成熟不动产。
区别于传统的股票、债券，REITs作为一种特殊资产，既具有金融属性，又具有不动产属性，它具有较强的流动性，与其他金融资产之间的关联性较低，风险分散效果也较好。
这一制度源流始于1960年的美国，数十年间逐步扩展至欧洲、澳大利亚及亚洲等市场。截至2025H1，全球上市REITs已超过千只，总市值约两万亿美元。
REITs最早起源于1960年的美国，最初是为了解决美国中小投资者“买不起不动产”的痛点，经过60余年的发展这一制度逐步扩展至欧洲、澳大利亚及亚洲等市场。截至2025上半年，全球上市REITs已超过千只，总市值约两万亿美元。
我国对于REITs制度的探索始于2004年，国务院在文件中首次提出“探索资产证券化品种”。
2014年，首单私募REITs“中信启航”在深交所挂牌，拉开REITs在内地市场实践大幕。
但该项制度真正的突破始于2020年，证监会与发改委联合发文推进公募REITs试点，为市场定下“基础设施”为主的基调。
2021年6月，首批9单公募REITs成功发行，募资314亿元，覆盖产业园、高速、环保等领域，标志着“中国版REITs”正式落地。
2021年7月，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》将风电、光伏等新能源基础设施列入试点行业，为后续新能源REITs发展打开政策通道。
2023年3月，首批两只新能源基础设施公募REITs在上海证券交易所成功上市，标志着新能源资产证券化实现突破。
2024年8月1日起实施的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》标志着我国基础设施REITs正式进入常态化发行新阶段。
2025 年《基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 项目行业范围清单》明确将储能等项目纳入范围，为行业高质量发展注入强劲动力。
四年以来，REITs在中国市场迎来爆发式增长，数据显示，2025年，中国公募REITs市场规模突破2000亿元，成为亚洲第一、全球第二大市场。
另外，截至2025年11月，我国基础设施REITs已覆盖12大行业52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市。
发行范围也从传统基建扩展到数据中心、保障性租赁住房等新领域；2025年，全国首批数据中心REITs获批，市场边界持续突破。
储能纳入具有三重意义
作为新能源电力系统的“稳定器”与“调节器”，储能设施兼具基础设施属性与绿色发展价值，其纳入REITs本质上是把储能不动产金融化、把现金流透明化、把资产流动化，在此模式下将盘活储能万亿级存量资产，重构行业投融资逻辑，具体而言，有三重意义。
首先是拓宽储能融资渠道，形成良性循环。
储能项目具备投资规模大、回收周期长等特性，长期面临融资渠道单一、资金占用压力大的发展瓶颈。
传统融资模式下，企业往往依赖银行贷款等间接融资，不仅杠杆率高，“短期资金支撑长期资产”的模式还易引发偿债压力。
REITs 的纳入将破解这一难题，通过资产证券化手段将缺乏流动性的储能资产转化为可交易的基金份额，为项目搭建起投资-运营-退出-再投资的完整闭环。
其次是激活存量资产，助力能源结构转型。
我国经过多年能源建设，已积累了规模庞大的储能存量资产，有的长期处于"沉睡"状态，难以充分发挥资本效能，REITs 的纳入为这些存量资产提供了市场化变现路径。
通过 REITs 运作，企业可将存量储能项目变现所得资金投入新型储能技术研发、区域储能网络建设等增量领域，实现"旧资产养新项目" 的良性循环。
更重要的是，这一举措契合了能源结构转型的战略需求。
"双碳" 目标下，风电、光伏等新能源装机规模持续扩大，储能作为解决新能源消纳难题的核心手段，其战略价值日益凸显，REITs 清单将储能纳入其中，将引导金融资源向这一关键领域聚集。
同时，REITs 对资产运营效率和现金流稳定性的要求，将倒逼企业提升储能项目的精细化管理水平，推动行业从规模扩张向高质量发展转型，为新型电力系统建设筑牢根基。
第三是倒逼行业升级，筛选优质资产。
REITs 对底层资产的权属清晰、合规完备等硬性要求，将加速行业“优胜劣汰”，这种市场筛选机制将在资产合规性、技术稳定性、运营标准化等方面形成行业标准，进而提升整个储能产业的发展质量与核心竞争力。
是政策红利，也面临诸多门槛
中国REITs市场尽管发展迅速尚处于发展初期，储能在发行REITs实践中仍需跨越多重现实考验。
首先是收益稳定性门槛。REITs 核心要求底层资产具备持续稳定的现金流，但储能项目收益受政策与市场双重影响。
目前，储能面临多地分时电价调整、电力市场化改革深入、辅助服务市场规则不完善等因素，导致项目收益难以形成长期稳定预期。
尽管峰谷套利、辅助服务等收益来源持续拓宽，但部分区域省间互济交易机制尚未健全，统一合约市场与跨区域调度问题待解，使得REITs申报中对于项目近3年经营性净现金流为正，未来3年净现金流分派率原则上不低4%的核心硬性指标难以满足。
第二、资产合规与规模门槛。REITs 对底层资产的权属清晰性、边界完整性要求严苛，而一些储能项目或存在土地确权困难、电力接入许可不完整、早期项目合规审批瑕疵等问题，增加了资产梳理难度。
同时，储能行业技术路线多元，锂电池、液流电池等不同技术类型的资产特性差异较大，缺乏统一的估值标准与运营评价体系，导致资产打包难度增加。
此外，首次发行REITs要求底层资产评估净值不低于10亿元，且发起人需具备2倍以上的扩募资产规模，这一硬性指标让一些中小型或培育期项目难以达标。
第三、运营与参与方门槛。REITs 要求项目运营时间原则上不低于3年，且运营管理机构需具备丰富经验与持续经营能力，这对部分早期快速扩张、运维能力不足的企业形成约束，进一步抬高了申报门槛。
最后是市场认知门槛。尽管政策持续发力，但资本市场对储能资产的认知仍需培育，作为 REITs 市场新增品类，储能 REITs 初期可能面临投资者熟悉度不足、交易活跃度偏低的问题，影响资产估值与退出效率。
此外，中介机构在储能资产核查、现金流测算、风险评估等方面缺乏成熟经验，也可能延长项目申报周期，增加发行成本。
总而言之，储能设施纳入REITs 是绿色金融与实体产业深度融合的必然趋势，在政策引导与市场运作的驱动下，储能REITs有望逐步突破现有门槛，既成为企业盘活资产、拓宽融资的重要渠道，也为资本市场提供优质绿色投资标的，最终推动储能产业从政策依赖向市场驱动转型，为“双碳”目标注入持久动力。